Sommaire :
Le juge administratif a pu réitérer sa position en matière de droit de préemption urbain, plus précisément dans le cadre l’exception de non-lieu à statuer tenant au défaut de vente du bien préempté, sur l’intérêt à agir du vendeur et sur le contrôle de la justification de l’usage du droit de préemption.
Objet de l’étude :
CAA Marseille, 4e Ch, 3 oct. 2023, n°22MA00407, SCI Sylvestre c/ SOLEAM
Sources :
a. Articles R.213-10 L.300-1 du Code de l’urbanisme
b. CE, 30 avril 2014, Cne Les Saintes-Maries-de-la-Mer, n°360794
Analyse :
L’article R. 213-10 du Code de l'urbanisme organise le droit de préemption urbain. Pour le juge administratif, il résulte de cette disposition que :
« La seule circonstance qu'un propriétaire renonce, […], à aliéner un bien qui fait l'objet d'une décision de préemption n'est pas de nature, à elle seule, à épuiser les effets de cette décision, ni par conséquent à rendre sans objet la demande tendant à l'annulation de cette mesure. »
Il en résulte que, quand bien même le bien n’a pas fait l’objet d’une alinéation, le vendeur est en mesure de pouvoir former un recours à l’encontre de la décision de préemption, sans qu’on puisse lui opposer un non-lieu à statuer.
Ensuite, le juge précise l’intérêt à agir du vendeur à l’encontre de ladite décision :
« Toute décision de préemption d'un bien apporte une limitation au droit de propriété du vendeur et affecte à ce titre les intérêts de celui-ci qui a, dès lors, intérêt à en demander l'annulation pour excès de pouvoir. Cet intérêt existe aussi bien lorsque le prix fixé par le juge de l'expropriation est inférieur à celui figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner que dans le cas où la préemption s'est faite à ce dernier prix. La circonstance que le transfert de propriété a eu lieu à la date à laquelle le vendeur introduit un recours pour excès de pouvoir contre la décision ne fait pas disparaître l'atteinte portée à ses intérêts et est, dès lors, sans effet sur son intérêt à agir. »
Ici, le juge indique que la décision seule décision de préemption confère un intérêt à agir pour le vendeur, tout en ajoutant que la date où le transfert de propriété a eu lieu est sans incidence sur l’intérêt à agir, une fin de non-recevoir lui est alors inopposable.
Enfin, le juge administratif réitère sa position en matière de contrôle tenant à la justification de faire usage du droit de préemption résultant de l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme (v. pour une solution similaire sur les espaces sensibles naturels : CE, 30 avril 2014, Cne Les Saintes-Maries-de-la-Mer, n°360794) :
« Pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. »
Il en résulte la présence de trois conditions cumulatives. En premier lieu, la collectivité doit justifier, à la date à laquelle elle l’exerce, la réalité du projet ou de l’opération, et ce quand bien même les caractéristiques précises du projet ne sont pas encore définies.
En deuxième lieu, il faut que la décision de préemption fasse apparaitre la nature du projet.
En troisième et dernier lieu, ce droit de préemption doit évidemment présenter un motif d’intérêt général ; intérêt pouvant s’apprécier au regard des caractéristiques du bien vis-à-vis du projet ou encore par rapport au cout dudit projet.
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