Sommaire :
Dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique, seules les servitudes et restrictions administratives à caractère permanent doivent être prises en compte pour l'évaluation des terrains à bâtir.
La servitude tenant à l'existence d'un périmètre d'attente d'un projet d'aménagement global a un caractère provisoire et n'a pas à être prise en compte pour l'évaluation du terrain.
Objet :
Cass., 3e Civ, 28 sept. 2023, n°22-21.012, SCI 1618 d'Artagnan
Sources :
a. Article L. 322-4 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (CECUP).
Analyse :
Aux termes de l’article L322-4 du CECUP :
« L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction […], des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive ».
Il résulte de cette disposition que l’évaluation des terrains à bâtir prend en considération plusieurs paramètres, notamment les restrictions administratives au droit de construire. De ce texte, le juge judiciaire en déduit que :
« Seules les servitudes et restrictions administratives à caractère permanent doivent être prises en compte pour l'évaluation des terrains à bâtir. En conséquence, la servitude tenant à l'existence d'un périmètre d'attente d'un projet d'aménagement global, qui a un caractère provisoire et devient inopposable au propriétaire par le seul écoulement du temps, ne constitue pas un élément de moins-value et n'a pas à être prise en compte pour l'évaluation du terrain ».
Il en résulte deux éléments à prendre en considération pour déterminer l’évaluation des terrains à bâtir qui font l’objet d’une procédure d’expropriation.
D’une part, seul le caractère permanant d’une servitude ou d’une restriction administrative doit être en pris en considération dans ladite évaluation.
D’autre part, une servitude ayant pour objet de créer périmètre d’attente d’un projet d’aménagement a, par sa nature, un caractère temporaire et inopposable passé un certain laps de temps. Dès lors, ladite servitude n’est pas un élément de moins-value, et elle ne doit pas être prise en compte dans le cadre de l’évaluation.
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