Sommaire :
Dans le cadre d’une cession, les autorisations administratives peuvent ne pas être maintenues lors du transfert de propriété et, sauf stipulation contraire dans l’acte de vente, le vendeur n’est pas tenu de garantir le maintien des autorisations.
Objet :
Cass., 3e Civ., 28 sept. 2023, n°22-15.236, SARL Twinkyco
Sources :
a. Articles 1626 et 1627 du Code civil ;
b. Cass., 3e Civ., 30 oct. 1984, n°83-12.010.
Analyse :
L’article 1626 du Code civil pose l’obligation, à la charge du vendeur, de garantir contre l’éviction d’un tiers et contre son éviction.
Il y a eu, en l’espèce, la cession d’un immeuble qui était le support d’une autorisation administrative d’exploitation d’un EHPAD. L’acquéreur avait tenté, en vain, de déplacer l’exploitation vers un autre lieu que l’immeuble objet de la vente.
La question était alors de savoir si, dans le cadre d’une vente immobilière comprenant une autorisation administrative, le défaut de possibilité de transfert de ladite autorisation pouvait faire l’objet d’une indemnisation par le biais de la garantie d’éviction contre le fait du vendeur.
Par la présente décision, la Haute juridiction répond clairement par la négative en indiquant que :
« l'autorisation d'exploiter un EHPAD n'était attachée ni à l'immeuble ni à son propriétaire et que l'acte de vente ne comportait aucun engagement du vendeur quant au maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente, une cour d'appel en a exactement déduit que le transfert de l'EHPAD vers un autre lieu d'exploitation ne constituait pas un fait d'éviction dont le vendeur devait garantie ».
Dès lors, bien qu’il s’agisse en l’espèce d’une autorisation portant sur l’exploitation d’un EHPAD, il demeure possible d’appliquer cette solution à l’ensemble des autorisations administratives, et donc la garantie d’éviction ne peut jouer, même en cas de changement des lieux de l’exploitation de l’activité.
Néanmoins, le lecteur remarquera que la Cour de cassation laisse la possibilité de stipuler une clause obligeant le vendeur à garantir le maintien des autorisations, ce qu’indique également l’article 1627 du Code civil.
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