Sommaire :
L’action des vendeurs fondée sur l’exercice de la faculté contractuelle de rachat prévue à l’acte de vente constitue une action soumise à la prescription quinquennale.
Objet :
Cass., 3e Civ., 8 juin 2023, n° 22-17.992, Synd. des copropriétaires C/ M. P
Sources :
a. Article 1672, 2224 et 2227 du Code civil ;
b. Cass., 3e Civ., 31 janvier 1984, n° 82-13.549.
Analyse :
L’article 1627 du Code civil permet à un vendeur d’insérer une clause permettant de nouveau acquérir le bien cédé à son acquéreur. Elle peut être utilisé par le promoteur immobilier dans le cadre de la construction de projets de villas ou d’immeuble en PPE vendus sur plan. Si l’acheteur, lors d’une vente par quote-part terrain et signature d’un contrat d’entreprise générale, ne veut ou ne peut plus payer les différents acomptes convenus dans le contrat d’entreprise générale, alors le promoteur ou le constructeur immobilier pourra exercer son droit de rachat du lot, permettant ainsi la continuité de la construction du projet.
La question était dès lors de savoir quel est le délai que peut se prévaloir le vendeur pour utiliser cette clause de rachat ? La Cour de cassation énonce que :
« L’exercice du droit de réméré [de rachat] constitue l’accomplissement, par le vendeur qui en bénéficie, d’une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente sans opérer une nouvelle mutation (3e Civ., 31 janvier 1984, n° 82-13.549).
Il en résulte que le vendeur ne retrouve la propriété de son bien, qui a été transférée à l’acquéreur par la vente avec faculté de rachat que par l’effet de l’exercice régulier de son droit personnel de rachat qui entraîne la résolution de la vente. »
Il s’en déduit ainsi que la faculté de rachat est soumise à la prescription quinquennaleposée pour les droits personnels à l’article 2224 du Code civil, et non à la prescription trentenaire pour les actions réelles immobilières posée à l’article 2227 du Code civil.
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